Ügyvédi irodánk rendszeresen nyújt jogi szolgáltatásokat a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) hatálya alá tartozó termőföldekkel kapcsolatos tranzakció és szerződéskötések során, így például a termőföldadásvételek lebonyolításában, éppen ezért szeretnénk felhívni kedves ügyfeleink figyelmét a törvény legújabb módosítására, amely rendkívül fontos változtatásokat hozott az adásvételi szerződésekre vonatkozóan.
Az új rendelkezés szerint, amely 2023. május 1-jétől lépett hatályba az „ adásvételi szerződésnek a 23/A. § (1) bekezdésében meghatározott szempontoknak való megfelelése értékelésének során figyelembe kell venni, hogy a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg erdőnek nem minősülő föld esetén a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben valamint erdőnek minősülő föld esetében a földnek 50 éves termelési ciklusra számított jövedelemtermelő képességét azzal, hogy az erdőtalaj és a faállomány értékét együttesen kell megállapítani, amelynek során az erdőtalaj értékét az erdő örökös járadékából, míg a faállomány értékét a potenciális véghasználatból levezetett jelenérték szerint kell kiszámítani, továbbá a földön létesített ültetvény vagy felépítmény értékét nettó pótlásiköltség alapú értékbecsléssel kell megállapítani.”
Ez a változtatás a jogalkotói indokolás szerint a földárak alakulásának megbízható adatbázisára, a Kamara által nyert információkra épül.
Az új rendelkezés egyik célja, hogy a földértékesítéseknél arányos és megalapozott értékelést biztosítson. A helyben szokásos forgalmi érték alkalmazása a földárak helyi sajátosságaira épít, és a kamarai szervek gyakorlatát is jobban figyelembe veszi. Emellett a módosítás lehetőséget ad arra, hogy a helyi földbizottságok a kivételesesetekben jövedelemtermelő képesség vizsgálatát végezzék el a földértékesítési eljárás során.
A jogszabályi változtatás értelmében tehát az adásvételi szerződésekben rögzített vételár már nem haladhatja meg a helyben szokásos forgalmi értéket 10%-kal. Ez a korlátozás arra törekszik, hogy megakadályozza az aránytalanul magas vételárakat és védelmet nyújtson a földpiac egyensúlyának fenntartásához. A Földforgalmi tv. módosításának indoklása hangsúlyozza, hogy az adásvételi szerződések értékelése során felhasznált adatok megbízhatósága kiemelten fontos. A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara által rendelkezésre álló adatbázis lehetővé teszi a földárak alakulásának pontosabb nyomon követését és a valóságnak megfelelő értékelést.
Fontos megjegyezni, hogy a módosítás csak a termőföldek esetében engedi el a föld jövedelemtermelő képességének vizsgálatát a földbizottsági eljárás során. Az erdők esetében azonban változatlanul érvényesek a jövedelemtermelő képességgel kapcsolatos rendelkezések.
Az új jogszabályi rendelkezés a földforgalmi folyamatokat átláthatóbbá és igazságosabbá kívánja tenni, valamint a földárak korrekciója és az arányos vételár elve mentén igyekszik a földpiacot szabályozni. Ezzel a változtatással a jogalkotó az átlagos földvásárlók és az agráriumban érdekelt szereplők számára is biztosítani kívánja az egyenlő feltételeket és a fenntartható fejlődést a földpiac szegmensében.
