A Polgári törvénykönyv ötödik könyve a dologi jog címet viseli, és ez a könyv szabályozza a tulajdonjogra, birtoklásra, ezen jogok kivételes korlátozására vonatkozó szabályokat. Felhívom a figyelmet, hogy korábban a szerződések általános szabályai között elhelyezett zálogjogi szabályok az új Ptk-ban a  tulajdonjogi szabályok között nyertek elhelyezést, mint  tulajdonjog egyik lényeges korlátozó jogintézménye. Mivel az új Ptk. az óvadékot a zálog egyik különleges fajtájaként kezeli, ezért a szerződések jogából ez a jogintézmény is átkerült a tulajdonjogi szabályok, azon belül a zálogjog szabályai közé.

A tulajdonjog szabályai nem hoztak lényeges változásokat a jelenleg hatályos törvényi szabályozáshoz képest. Az utóbbi évtizedek bírósági gyakorlatában kimunkált kiegészítésekkel, pontosításokkal találkozunk, melyek nem jelentenek új szabályokat, de mindenképpen egyszerűbbé teszik az értelmezést, jogalkalmazást.

Ilyen szabály például annak elismerése, hogy a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválhat egymástól. Ezt korábbi joggyakorlatunk már elismerte, a törvény most rögzíti, azzal az újdonságnak számító kiegészítéssel, hogy ez akkor is lehetséges, ha a föld és a rajta álló épület tulajdonosa ugyanaz a személy. E rendelkezésnek véleményem szerint elsősorban a hitelezésben lehet jelentősége. Amennyiben elválik a föld és az épület tulajdonosának személye, megállapodással kell rendezni az épület tulajdonosát megillető földhasználati jogot, valamint az elidegenítés esetére szóló kikötéseket. E körben a törvény kiköti, hogy a másik felet elidegenítés esetén elővásárlási jog illeti meg.

Régóta tartó igénynek tesz eleget a törvény azzal, hogy az elidegenítési és terheli tilalom létesítését időbeli korlátozás nélkül, bármikor lehetővé teszi, és lehetőséget teremt arra is, hogy csak elidegenítési tilalmat hozzanak létre a felek egy ingatlan vonatkozásában. jelenleg csak az ingatlan átruházásával egyidejűleg van lehetőség ilyen korlátozás létrehozására, és kizárólag együttesen az elidegenítés és a terhelés tekintetében. Ezt a tilalmat a banki hitelezés már több alkalommal áttörte, ennek elismerését jelenti az új szabályozás. Várhatóan az ilyen jellegű jogalapítások a zálogjoghoz fognak kapcsolódni a jövőben, de bármilyen, a tulajdon tárgyára vonatkozó jog biztosítására köthető.

Zálog

Az új Ptk. egyik nagy horderejű változása a zálogjogi szabályok teljes megújítása. Szerkezeti újítás, hogy a zálogjogi szabályok a szerződések jogának fejezetéből átkerültek a dologi jogi szabályok közé, ezzel demonstrálva, hogy zálog esetén a tulajdonos nem változik, de a tulajdonával kapcsolatos jogosítványai korlátozottá válnak. A másik nagy újítás, hogy – míg korábban a Ptk. az egyes zálogfajtákat külön szabályozta ( kézi zálog, jelzálog, vagyon terhelő zálog) az új Ptk. a zálog különböző létszakaszai alapján egységesen szabályozza a zálogjogi szabályokat, és ott, ahol a zálog jellege indokolja, megállapítja az e létszakaszban alkalmazandó speciális szabályokat is. Azt gondolom, hogy ezzel az értelmezés egyszerűbbé válik, bár a zálogjogi szabályok soha nem voltak könnyen emészthetőek.

Tartalmilag a legnagyobb jelentősége az az új zálogjogi szabályoknak, hogy ezekkel egyidejűleg a törvény korlátozta a biztosítéki célú tulajdon átruházás, a biztosítéki célú vételi jog alapítás és a biztosítási célú engedményezés lehetőségét. A 2014-2016. között fennálló teljes tilamat követően a Ptk. módosítása 2016-tól a hitelező pénzintézetek számára vállalkozás adósokkal szemben lehetővé teszi a fenti biztosítékok kikötését.

A zálogjogosult egyoldalú elhatározásával értékesítheti a zálogtárgyat, ha a kielégítési joga megnyílik. Cél, hogy a jövőben a zálog a legfőbb hitelbiztosítékká váljon, megkönnyítve ezzel a hitelezéssel biztosított vállalkozások nagyobb működési szabadságát.

A törvény a zálogjogi szabályok között szabályozza az óvadékot is, mint a kézi zálog egyik speciális, pénz és értékpapír, vagy egyéb ingó vagyontárgy tekintetében létesített fajtáját.

Ahhoz, hogy a zálogjog be tudja tölteni a neki szánt szerepet, azaz a legfőbb hitelbiztosítékká váljon, meg kell teremteni annak a lehetőségét, hogy bárki megismerhesse, hogy potenciális adósának vagyona milyen mértékben van leterhelve. E célra hozta létre a Ptk. a hitelbiztosítéki nyilvántartás intézményét, melynek működését külön jogszabály: a 2013. évi CCXXI. törvény szabályozza. Erről a későbbiekben részletesen is szólok.

A törvény megszűntette a korábbi szabályozásból ismert vagyont terhelő zálogjog és a keretbiztosítéki zálogjog intézményét. Tartalmilag ezek a jogintézmények nem tűntek el, csupán beleolvadtak a jelzálogba, oly módon, hogy a jövőben a zálog tárgyai körülírással is meghatározhatók, és ez lényegében megfelel a vagyont terhelő zálogjognak. A több jogviszony biztosítására szolgáló zálog gyakorlatilag a keretbiztosítéki zálog, míg a különvált zálogjog megfelel az önálló zálogjognak, mely elsősorban a refinanszírozás területén ismert.

Zálogjogot lehet alapítani ingatlanon, ingó vagyontárgyon, forgalomképes jogon és követelésen. A zálogszerződést minden esetben írásba kell foglalni, de nincsenek további formai előírások, azaz nem kötelező a közjegyzői okirat, sőt az ügyvédi ellenjegyzés sem. A zálogjog alapítása akkor lesz teljes, ha azt az illetékes nyilvántartásba bejegyzik. Ez a nyilvántartás ingatlanok esetében az ingatlannyilvántartás, lajstromozott ingók és jogok esetében a lajstrom (üzletrészek, hajó, repülők, védjegyek, szabadalmak) illetve az előző körön kívüli vagyontárgyak esetén a hitelbiztosítéki nyilvántartás.

Jellemzően az ingatlanok, jogok és követelések, valamint a tagsági jogokat megtestesítő üzletrészek tekintetében jelzálog alapítására kerül sor. Jelzálog létesítésére kerül sor a vállalkozások ingó vagyona tekintetében is, annak érdekében, hogy a kötelezett a zálog időtartama alatt gazdasági tevékenységét akadálytalanul folytathassa. Jelzálog esetében a zálogtárgy a zálogkötelezett birtokában marad, jogosult azt használni, hasznosítani, továbbiakban megterhelni, feldolgozni, sőt elidegeníteni is. Fontos azonban, hogy a zálogtárgy helyébe lépő vagyoni érték, a zálogtárgy feldolgozásával létrejött új dolog a zálogtárgy helyébe lép. A használatnak és a hasznosításnak egy korlátja van: a zálog értéke nem csökkenhet, illetve ha csökken, azt a zálogjogosult kérésére ki kell egészíteni. E kötelezettség azzal jár, hogy megsértése esetén a zálogjogosult felmondhatja a zálog alapjául szolgáló hitelezési jogviszonyt, és kielégítési jogát gyakorolhatja.

A követeléseken alapított jelzálog esetében speciális rendelkezés a teljesítési utasítás törvényi szintű követelménye, azaz a zálogjogosult a kielégítési jogának megnyílásáig csak értesítheti a követelés kötelezettjét a zálogjog létrejöttéről, de ekkor még javára szóló teljesítést nem követelhet. Ha a kötelezett a kielégítési jog megnyíltáig teljesít, azt a zálogkötelezettnek teszi, és a teljesített összeg vagy vagyontárgy a követelés helyébe lép a zálogjogviszonyban. Ha a kielégítési jog megnyíltáig teljesítés nem történt, akkor a zálogjogosultnak egy teljesítési utasítást kell írásban küldenie a kötelezettnek, és ezt követően a kötelezett már csak a zálogjogosultnak teljesíthet. Érdekes lesz a szabályozás tükrében annak biztosítása, hogy a kielégítési jog megnyílta előtt a kötelezett által teljesített fizetés miként lép az elzálogosított követelés helyébe. Vélhetőleg a hitelezők az követelés összegét óvadékként kívánják birtokba venni, ez azonban akadályozhatja a zálogkötelezett gazdasági tevékenységét. Új zálogtárgyat is követelhetnek a hitelezők a megszűnt követelés helyébe, és ha a zálogkötelezett nem teljesíti, akkor a hitelezési alapjogviszonyt fogják felmondani, amennyiben ez a felmondási okok között szerepel. Fontos kivétel a fenti szabályok alól, hogy a számlakövetelés elzálogosítása esetén a zálogkötelezett számláját vezető bankot nem köti a hitelező teljesítési utasítása, és a hitelező e követelését csak bírósági végrehajtás útján érvényesítheti. Azt gondolom, hogy ennek a rendelkezésnek a tudatában a legtöbb hitelező bank meg fogja követelni az adós teljes pénzforgalmának a hitelező banknál vezetett számlákon történő vezetését.

Szólni kell néhány szót a zálogjogok rangsoráról is, mivel gyakran előfordul, hogy ugyanaz a vagyontárgy több hiteljogviszonyban szerepel fedezetként. Általános szabály, hogy a rangsort az alapítás időpontja határozza meg, de vannak kivételek: a fogyasztói zálogjog abszolút elsőbbséget élvez (ez az a zálogjog, amikor egy bizonyos konkrét vagyontárgy vásárlásához kapcsolódik fogyasztási hitel, melynek fedezete maga a megvásárolt vagyontárgy.). Ezen kívül az óvadék megelőzi a jelzálogjogot, A konkrét vagyontárgyakra feljegyzett jelzálogjogok megelőzik a körülírással meghatározott jelzálogjogot. A ranghelyeket az érdekeltek megállapodásával módosítani lehet, de a ranghely fenntartás megszűnik.

Teljesen megújultak a zálogtárgyból való kielégítés szabályai, ezzel elősegítendő azt, hogy a kielégítési jog megnyíltát követően a zálogjogosult mielőbb, a lehető legegyszerűbb módon jusson hozzá a követeléséhez.

A legfontosabb: mindig a zálogjogosult határozza meg egyedül és önállóan, hogy a kielégítést bírósági végrehajtás útján vagy azon kívül kívánja-e. Ismerve a bírósági végrehajtás hatékonyságát, időtartamát, nyugodtan mondhatjuk, hogy ha egy mód van rá, a zálogjogosultak mellőzni fogják ezt a kielégítési módot. A bírósági végrehajtáson kívül a zálogjogosult önállóan értékesítheti a zálogtárgyat. Ehhez azt kell tennie, hogy értékesítési szándékáról az értékesítés megkezdése előtt – ingóság esetén 10 nappal, ingatlan esetén 20 nappal, lakott lakás esetén három hónappal korábban értesíti a zálogkötelezettet. Ezt követően értékesítheti a zálogtárgyat.

Az értékesítésnek két korlátja van: a fogyasztói zálog esetén az értékesítés csak nyilvános lehet, és nem nyilvános értékesítés esetén is be kell tartani a kereskedelmi ésszerűség szabályait.

Nem kell tehát a feleknek megállapodniuk az értékesítési feltételekben, a minimális vételárban, mert mindezeket a zálogjogosult a kielégítési jogának megnyiltát követően maga dönti el.

A zálogjogosult dönthet úgy is, hogy megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát, ez azonban már nem egyoldalú döntés, hanem az kell a tulajdonjog megszerzéséhez, hogy a zálogkötelezett elfogadja az ajánlatát. Az ajánlatot, és annak elfogadását vagy elutasítását írásban kell közölni. Ha a zálogkötelezett az ajánlatot nem fogadja el, a zálogjogosult még mindig értékesíthet az ingatlant, mert az általa választott kielégítési módról bármikor másikra térhet át.

A zálogjogosultnak az értékesítés vagy a tulajdonjog megszerzése után köteles a zálogkötelezettel, vagy ha az értékesítésbe más zálogjogosultak is bekapcsolódtak, akkor a többi zálogjogosulttal elszámolni. A követelést meghaladó árbevétel a zálogkötelezettet illeti meg.

A zálogjogi szabályok rövid összefoglalása után igéretemhez híven néhány szó a hitelbiztosítéki nyilvántartásról:

A hitelbiztosítéki nyilvántartás egy internet alapon működtetetett elektronikus nyilvántartás, melyet a MOKK működtet, de közjegyzői felügyelet vagy közreműködés nélkül.

A nyilvántartás nem közhiteles, ami azt jelenti, hogy az alapul szolgáló okiratok tartalmát senki nem vizsgálja, azt nem is kell közölni, és a nyilvántartás mintegy önkéntes bevalláson működik.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy díj ellenében vagy a zálogjogosult, vagy a zálogkötelezett a megelőzően elektronikusan bejelentett képviselőjén keresztűl a nyilvántartásba feltölti a zálogjogviszony adatait, minimálisan a zálogjogosult és a zálogkötelezett személyét, a zálog tárgyait, és a követelés lejártának időpontját. Ha a feltöltést a zálogjogosult végzi, akkor a rendszer a zálogkötelezett jóváhagyásával teszi közzé az adatokat. Rögtön adódik a kérdés, mi van akkor, ha a zálogkötelezett a jóváhagyást nem adja meg, de nyilván ennek a hitelszerződésben lesznek szankciói. A zálogjogviszony megszűnésekor az alhjárás ugyanez, csak akkor a zálogjogosult az „ügy ura”

A nyilvántartás a zálogkötelezettek neve szerint tartja nyilván a zálogba adott vagyontárgyakat, ebbe nyilvántartásba bárki ingyenesen betekinthet, előzetes nyilvántartás a betekintéshez nem szükséges. A közzétett adatokért a működtető nem vállal felelősséget, az a nyilatkozattevőt terheli.

A nyilvántartásba való bejegyzés díjköteles, a nyilvántartási adatok megtekintése díjmentes.

A 18/2014.(III.13.) KIM rendelet határozza meg a hitelbiztosítéki nyilvántartás részletes szabályait. E szerint a bejegyzés díja 7000 Ft, amely egy törlés díját is magában foglalja.

A bejegyzés vagy törlés előzetes regisztrációhoz (azonosításhoz) kötött, a betekintéshez nincs szükség regisztrációra. A szabályozás szerint munkanapokon 8-20 óra között a nyilvántartásba bárki betekinthet.

Az tény, hogy a nyilvántartás az általános tájékozódást elősegíti az adósok vagyoni helyzetéről, és ez kötelezettségeket is ró a leendő hitelezőkre: a jövőben már nem hivatkozhatnak arra, hogy a követelésük megtérülésének meghiúsulásával nem számoltak, ha a nyilvántartás adatai alapján megállapítható, hogy az adós vagyonának nagy része elzálogosításra került. A jövőben együtt kell figyelni az ingatlannyilvántartást, a lajstromokat, a cégkivonatokat valamint a hitelbiztosítéki nyilvántartást.

Szerző: Dr. Nadray Katalin

 

 

 

Hagyjon üzenetet